BGH: Übergegangenes Vorkaufsrecht bei der Umwandlung in Wohnungseigentum kann teuer werden

Beitrag zum Thema Aktuelles · Klemens Erhard · 26.01.2015

Bundesgerichtshof, Urteil  vom 21.01.2015-VIII ZR 51/14

Eine typische Fallgestaltung:

Ein Mehrfamilienhaus soll verkauft werden. Werden die Wohnungen zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelt, lässt sich insgesamt ein  höherer Kaufpreis erzielen. Wird eine vermietete Wohnung jedoch dem jeweiligen Mieter nicht zum vorher zum Kauf angeboten, kann es zu einem bösen Erwachen für den Verkäufer kommen.

In § 577 BGB ist für den Mieter ein Vorkaufsrecht vorgesehen, und zwar für den Fall, dass an seiner angemieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet wird. Wenn diese Eigentumswohnung jetzt veräußert werden soll, ist sie zuvor dem Mieter zum Kauf anzubieten.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Hamburg seine vermieteten Wohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt und zu einem Gesamtpreis von rund 1,3 Millionen € an einen Dritten verkauft. Die Mieter wurden nicht gefragt. Einer Mieterin wurde ihre Wohnung jetzt vom neuen Eigentümer für 266.250 € zum Kauf angeboten.

Der Mieterin verlangte nun Schadensersatz in Höhe von 79.428,75 €. Sie machte geltend, die Verkäuferin habe ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können.

In den ersten Instanzen war die Mieterin unterlegen. Vor dem Bundesgerichtshof hat sie aber Recht bekommen. Soweit das Vorkaufsrecht des Mieters vereitelt wird, hat dieser einen Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparten Kosten.

Klemens Erhard

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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