BGH: Gewerberaummiete – Keine Schriftformverletzung, wenn ein Nachtrag vorherige Nachträge nicht erwähnt

Beitrag zum Thema Aktuelles · Christoph Wink · 07.07.2015

BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14

Gewerberaummietverträge sind im Regelfall auf eine längere Dauer angelegt. So investieren Mieter und auch Vermieter sehr häufig umfangreich in die Aufwertung der Mietobjekte, die Mieter richten ihr Marketing auf den neuen Standort aus. Verträge sehen daher nicht selten Laufzeiten (und entsprechende Verlängerungsmöglichkeiten – Optionsrechte) von mehr als zehn Jahren vor.

Das Problem: Die gesetzlichen Bestimmungen (§ 550 BGB) verlangen für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, dass sämtliche vertragsrelevanten Regelungen (insbesondere zum Mietobjekt, der Miete, aber auch zu Baukosten, etc.) schriftlich getroffen werden.

In den Fällen, in denen die Schriftform nicht gewahrt ist, ist nicht der Vertrag selbst, sondern lediglich die vereinbarte Befristung unwirksam. Die Parteien können das Mietverhältnis dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 580 a BGB: Quartal zum Ablauf des übernächsten Quartals) kündigen.

Die Schriftformverletzung bietet insbesondere einen „Rettungsanker“, wenn sich der Mieter beispielsweise wirtschaftlich übernommen hat und aus dem Mietverhältnis vorzeitig ausscheiden will; auch umgekehrt greifen Vermieter, die Schwierigkeiten mit dem Mieter haben, gerne auf etwaige Schriftformmängel zurück.

Die Zahl der Entscheidungen zu Schriftformverstößen „jeder Art und Güte“ ist kaum noch überschaubar (zu einzelnen Entscheidungen siehe auch Wink, "BGH zum gesetzlichen Schriftformgebot bei (Gewerberaum-)Mietverträgen Kleine Fehler – fatale Konsequenzen", in: Verbandsmagazin Haus & Grund Westfalen, Juni 2013, 16).

Eine juristische Diskussion stellte sich in diesem Zusammenhang auch bei der Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, wenn ein Nachtrag zwar auf den Mietvertrag verweist, jedoch nicht auch konkret vorherige Nachträge aufführt.

Beispiel: Ist die Schriftform gewahrt, wenn in dem vierten Nachtrag nicht der Mietvertrag und alle drei vorherigen Nachträge erwähnt sind?

Dieser nahezu absurd wirkenden Diskussion hat der BGH nunmehr eine klare Absage erteilt: Ein Folgenachtrag muss nicht zwingend auch sämtliche vorherigen Nachträge erwähnen. Ausreichend sei, wenn der (neue) Nachtrag nummeriert ist und damit einem potentiellen Erwerber klar sein muss, dass auch vorherige Nachträge existieren – dann ist der Sinn des § 550 BGB erreicht. Ausreichend ist auch, wenn sich inhaltlich aus dem neuen Nachtrag eine entsprechende (vorherige) Nachtragsvereinbarung ergibt.

Für die Praxis: Nachträge sollten weiterhin auf die vorherigen Nachträge verweisen (schon zur "Selbstkontrolle") , in jedem Fall aber sollten Nachträge durchnummeriert werden ("Nachtrag Nr. 4 zum Mietvertrag vom xx.xx.xxxx").

Problematisch bleibt es weiterhin, wenn die Nachträge nicht erkennen lassen, dass nach dem ursprünglichen Mietvertragsschluss noch weitere Nachträge abgeschlossen worden sind; insoweit ist weiterhin von einem Verstoß gegen das Schriftformgebot auszugehen.

Christoph Wink
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
 
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