BGH: Muss Wohnungseigentümer auch konstruktive Teile der Dachterrasse sanieren?

Beitrag zum Thema Aktuelles · Christoph Wink · 16.07.2018

BGH, Urteil vom 04.05.2018  (V ZR 163/17)

Der BGH hat entschieden, dass bei einer Regelung in einer Gemeinschaftsordnung (im Sinne des WEG), wonach Wohnungseigentümer Gebäudeteile ausschließlich alleine nutzen (Balkone, Loggien), diese auf eigene Kosten instand halten und instand setzen müssen, diese Eigentümer auch verpflichtet sind, die anfallenden Kosten für die konstruktiven Teile (die also im Gemeinschaftseigentum stehen – wie z. B. die Abdichtung) ebenso auf eigene Kosten tragen müssen.

Im entschiedenen Fall beinhaltete die Gemeinschaftsordnung („GO“) folgende Bestimmungen:

„… Gegenstand des Sondereigentums sind die … Räume [und die] innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen.“

Der Kläger verfügte insoweit über eine Dachterrasse, die nur er über sein Sondereigentum begehen und nutzen konnte. Es traten Schäden an Bauteilen der Dachterrasse auf, die im Gemeinschaftseigentum standen. Entsprechend beschloss die Eigentümergemeinschaft, dass der Kläger alle Kosten der Terrassensanierung zu tragen habe.

Der Kläger stellte sich hier auf den Standpunkt, dass er eine Dachterrasse habe, die eben nicht Balkon oder Loggia sei. Darüber hinaus sei er auch nicht für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich; zudem diene die Sanierung (insbesondere der Abdichtungslage) insbesondere auch dem Schutz der darunter liegenden Wohnung.

Dem erteilte der BGH eine Absage:

Zunächst entschied der BGH, dass die Dachterrasse auch der vorstehenden Regelung unterfalle. Ergo:  Die Begriffe „Loggia“ und „Balkon“ in einer GO sind gleichbedeutend mit „Dachterrasse“.

Darüber hinaus schloss der BGH aus der Gemeinschaftsordnung die Konsequenz, dass der Kläger verantwortlich sei für sämtliche Bauteile (also auch konstruktive), die nur seinem ausschließlichen Gebrauch unterfallen / dienen.

Im Ergebnis muss der Kläger damit die gesamten Sanierungskosten einschließlich der erforderlichen Arbeiten an dem Gemeinschaftseigentum alleine tragen.

Praxishinweis:

Über die entschiedene Frage wird in der Praxis häufig (und je nach Interessenlage) kontrovers diskutiert. Der BGH schafft nunmehr Klarheit dahingehend, dass der Eigentümer nicht nur für den Bodenbelag (z.B. Terrassenplatten, Beplankung, etc.) eintrittspflichtig ist, sondern insbesondere auch für die darunter liegende Abdichtungslage (welche unstreitig dem Gemeinschaftseigentum unterfällt).

Soll insoweit eine Haftung des jeweiligen Sondereigentümers vermieden (und eine „Kostenverantwortung“ aller Miteigentümer begründet) werden, so ist nunmehr zwingend eine klarstellende Regelung in der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen; ansonsten besteht für „Dachterrasseneigentümer“ nunmehr im Wege der Auslegung der GO die alleinige Kostentragungspflicht, was durchaus erhebliche Kosten bedeuten kann.

PS: die Entscheidung gilt natürlich auch für Sondereigentümer, denen „nur“ eine Loggia oder ein Balkon zugeteilt ist; auch hiernach werden diese die Kosten der Bereiche tragen müssen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, aber nur von ihnen genutzt werden können.

Christoph Wink
Rechtsanwalt | Notar
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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