Betriebskosten
Streitigkeiten über Betriebskosten sind ein Dauerbrenner. In der Regel enden die jährlichen Betriebskostenabrechnungen mit einer Nachzahlung für den Mieter.
Wo ist die Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten geregelt?
Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Entsprechende Regelungen finden sich in fast jedem Mietvertrag. Treffen die Parteien keine Vereinbarungen, ist von einer Inklusivmiete auszugehen. Mit dem vereinbarten Mietzins sind dann alle Kosten abgedeckt.
Soweit sich Regelungen in einem Mietvertrag befinden, sollten diese aber wirksam formuliert sein. Enthält der Mietvertrag etwa nur die Klausel “ der Mieter trägt alle Betriebskosten“, ist diese Regelung zu pauschal und unwirksam. Es würde aber ausreichen, wenn einfach auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. In der Betriebskostenverordnung sind alle Positionen aufgeführt, die zulässigerweise umgelegt werden dürfen. Hier handelt es sich zum Beispiel um die Kosten
- der Wasserversorgung
- der Entwässerung
- der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung
- der Gartenpflege
- des Allgemeinstroms
- der Schornsteinreinigung
- der Sach-und Haftpflichtversicherung
- für den Hausmeister
Insbesondere zählen hierzu die Heizkosten, die in den meisten Fälle den Höchstbetrag der Abrechnung ausmachen.
Über die Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung hat der Vermieter spätestens bis zum Ablauf des Folgejahres zu erstellen. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen. Der Mieter muss dann keine Nachzahlungen leisten. Auch für den Mieter ist eine Jahresfrist zu beachten. Er muss innerhalb eines Jahres Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend machen. Ist die Frist abgelaufen, kann er die Betriebskostenabrechnung nicht mehr angreifen, obwohl die eine oder andere Position vielleicht nicht richtig berechnet worden ist.
Eine Betriebskostenabrechnung muss die Gesamtkosten enthalten, die Umlageschlüssel aufführen und erläutern, die auf den Mieter entfallenden Kosten ausweisen sowie die Vorauszahlungen berücksichtigen.
Der Vermieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung angemessen erhöhen. Er kann dies durch einseitige Erklärung vornehmen. Dazu bedarf es nicht der Zustimmung des Mieters wie bei anderen Mieterhöhungen. Der erhöhte Vorauszahlungsbetrag wird Bestandteil der laufenden Miete. Zahlt der Mieter die Erhöhungen nicht, gerät er in Rückstand mit der Miete. Je nach Höhe des Rückstandes kann dies zu einer fristlosen Kündigung führen.
