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BGH: Mieter muss Zustand der Wohnung bei Schönheitsreparaturen beweisen – Vermieter haftet nur bei nachgewiesener „Unrenoviertheit“
BGH, 30.01.2024, Az.: VIII ZB 43/23
Zusammenfassung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Januar 2024, dass Mieter beweisen müssen, dass ihre Wohnung bei Einzug unrenoviert war, wenn sie sich gegen eine Klausel zur Schönheitsreparatur wehren möchten. Der Mieter forderte vom Vermieter einen Vorschuss für Reparaturen und eine Mietminderung, da er die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam hielt, weil die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde. Das Gericht entschied jedoch, dass der Mieter die Beweislast trägt und der Vermieter nur die Behauptung widerlegen muss. Ohne ausreichende Beweise bleibt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Mieter.
Das Urteil zeigt, dass Mieter bei Streitigkeiten um die Renovierungsverpflichtung gut beraten sind, Beweise über den Zustand der Wohnung bei Einzug zu sichern, da sie die Beweislast tragen.
Eckpunkte der Entscheidung:
- Beweislast liegt beim Mieter:
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- Der Mieter muss nachweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, um die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu begründen. Dies folgt aus der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 (IMR 2015, 220), die diese Beweislastverteilung bestätigte.
- Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den renovierten Zustand zu beweisen; er muss lediglich bestreiten, dass die Wohnung unrenoviert war.
- Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel:
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- Eine Schönheitsreparaturklausel bleibt wirksam, solange der Mieter nicht beweisen kann, dass die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde.
- Im konkreten Fall musste der Mieter daher die Kosten der Schönheitsreparaturen selbst tragen, da er den Nachweis der Unrenoviertheit nicht erbringen konnte.
- Praktische Konsequenzen für Mieter:
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- Der BGH betonte die Bedeutung der Beweissicherung: Mieter sollten den Zustand der Wohnung bei Einzug genau dokumentieren, etwa durch Fotos und Übergabeprotokolle, um später ihre Ansprüche durchsetzen zu können.
- Ohne solche Nachweise wird es für Mieter schwer, sich gegen eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu wehren.
