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Gericht bestätigt: Gewerbliche Zwischenvermietung auch ohne Gewinnabsicht möglich – Vermieter haftet bei Kündigung gegenüber Untermietern
OLG Hamburg, 20.07.2023, Az.: 4 U 16/23
Zusammenfassung:
Das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg entschied im Juli 2023, dass eine gewerbliche Weitervermietung auch dann vorliegt, wenn der Zwischenmieter keine direkte Gewinnerzielung durch die Vermietung anstrebt, sondern die Vermietung im wirtschaftlichen Interesse seines Geschäftsbetriebs erfolgt. Im konkreten Fall hatte ein Bistrobetreiber eine Wohnung angemietet, um diese an seinen Geschäftsführer und Chefkoch weiterzuvermieten. Nach der Kündigung des Mietvertrags verlangte der Eigentümer die Herausgabe der Wohnung. Das Gericht entschied, dass der Eigentümer in das Mietverhältnis mit dem Untermieter eingetreten sei, weil die Weitervermietung als gewerblich eingestuft wurde.
Das Urteil verdeutlicht, dass eine gewerbliche Vermietung nicht zwingend eine direkte Gewinnerzielung erfordert und die Interessen des Hauptmieters eine wesentliche Rolle spielen. Untermieter sind durch den Eintritt des Vermieters bei Kündigung geschützt, selbst wenn der ursprüngliche Mietvertrag gewerblichen Charakter hat.
Eckpunkte der Entscheidung:
- Gewerbliche Vermietung im Interesse des Unternehmens:
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- Eine Weitervermietung gilt als gewerblich, wenn sie im Interesse des Geschäftsbetriebs des Zwischenmieters erfolgt, etwa zur Unterstützung der Unternehmensstrategie oder Mitarbeiterbindung.
- Es ist nicht erforderlich, dass die Vermietung selbst Gewinne erzielt; es reicht aus, wenn sie zur Förderung des Geschäfts dient (§ 565 BGB).
- Rechte des Untermieters bei Kündigung:
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- Bei der Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses durch den Hauptvermieter tritt der Vermieter in das Untermietverhältnis ein, wenn die Voraussetzungen des § 565 BGB erfüllt sind.
- Dies schützt den Untermieter vor einem plötzlichen Verlust des Wohnraums, da er nun direkt mit dem Eigentümer als Vermieter in Vertragsbeziehung steht.
- Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerbemiete:
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- Für die Einstufung als Wohnraum- oder Gewerbemietverhältnis ist der Zweck der Nutzung entscheidend, nicht die Vertragsbezeichnung. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des Mieters ist notwendig, um ein Wohnraummietverhältnis anzunehmen (BGH, IMR 2020, 18).
