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BGH: Steuertrick macht Immobilienkauf nicht automatisch ungültig – Schwarzgeldabrede nur bei klarer Steuerhinterziehungsabsicht problematisch
BGH, 15.03.2024, Az. V ZR 115/22
Zusammenfassung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im März 2024, dass ein Immobilienkaufvertrag nicht automatisch nichtig ist, wenn die Parteien einen Teil des Kaufpreises nicht im notariellen Vertrag angeben, um Steuern zu sparen. Im konkreten Fall hatten Käufer und Verkäufer eine Schwarzgeldabrede getroffen, bei der ein Kaufpreis von 120.000 € notariell beurkundet, aber tatsächlich 150.000 € vereinbart wurden. Die fehlende Beurkundung der 30.000 € diente der Steuerersparnis. Das Gericht entschied, dass der Vertrag gültig bleibt, solange die Steuerhinterziehung nicht der Hauptzweck des Geschäfts ist.
Das Urteil macht deutlich, dass eine steuerlich motivierte Unterverbriefung nicht automatisch zur Ungültigkeit eines Immobilienkaufs führt, sofern die Übertragung des Eigentums ernsthaft gewollt ist. Steuerliche Hintergründe müssen jedoch klar von den eigentlichen Vertragszielen getrennt betrachtet werden.
Eckpunkte der Entscheidung:
- Schwarzgeldabrede und Nichtigkeit des Kaufvertrags:
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- Ein Kaufvertrag ist nicht automatisch ungültig, wenn eine niedrigere Summe beurkundet wird und die Parteien einen höheren Preis vereinbaren, um Steuern zu sparen. Eine Nichtigkeit tritt nur ein, wenn die Steuerhinterziehung der alleinige Zweck der Vereinbarung ist (§§ 134, 138 BGB).
- Der BGH stellte klar, dass die Regelungen zur Nichtigkeit bei Schwarzarbeit nicht ohne Weiteres auf Immobilienkaufverträge übertragbar sind.
- Formnichtigkeit und Heilung durch Eintragung:
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- Der mündlich vereinbarte, höhere Kaufpreis war zwar zunächst formnichtig (§ 311b BGB), jedoch wurde dieser Formmangel durch die notarielle Auflassung und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch geheilt.
- Die Heilung des Formmangels sichert die Wirksamkeit des Vertrages, selbst wenn der notariell beurkundete Betrag niedriger war als der tatsächlich gezahlte.
- Kein Widerspruch im Grundbuch:
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- Der Beklagte hatte einen Widerspruch gegen die Eintragung der Käuferin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Das Gericht entschied, dass die Käuferin Anspruch auf Löschung dieses Widerspruchs hat, da sie rechtswirksam als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde (§ 894 BGB).
