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Verkäufer muss über Feuchtigkeitsschäden aufklären: BGH entscheidet über Pflicht zur Offenlegung bei Immobilienverkauf
BGH, 21.06.2024, Az.: V ZR 79/23
Zusammenfassung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Juni 2024, dass der Verkäufer einer Immobilie über bekannte Feuchtigkeitsschäden umfassend aufklären muss. Im konkreten Fall ging es um den Verkauf von Souterrain-Wohnungen in einem Altbau, die bei Übergabe erhebliche Feuchtigkeitsprobleme aufwiesen. Der Verkäufer hatte diese Schäden nicht vollständig offengelegt. Das Gericht urteilte, dass solche Feuchtigkeitsprobleme einen Sachmangel darstellen, da die Räume weder für die gewöhnliche Nutzung noch für die vertraglich vorgesehene Nutzung geeignet sind.
Das Urteil verdeutlicht, dass Verkäufer die Pflicht haben, dem Käufer alle relevanten Mängel einer Immobilie transparent zu machen. Andernfalls riskieren sie rechtliche Konsequenzen, einschließlich der Rückabwicklung des Kaufvertrags oder der Verpflichtung zu Schadensersatz.
Eckpunkte der Entscheidung:
- Offenlegungspflicht bei bekannten Mängeln:
- Nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB muss der Verkäufer über alle ihm bekannten Mängel, die die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen, den Käufer informieren.
- In diesem Fall stellte das Gericht fest, dass die Feuchtigkeitsschäden im Souterrain einen erheblichen Mangel darstellen, da die Räume damit nicht für die gewöhnliche Wohnnutzung geeignet sind. Eine lückenhafte Information darüber ist unzulässig.
- Mangelhafte Beschaffenheit durch Feuchtigkeit:
- Eine Wohnung, die bei Übergabe erhebliche Feuchtigkeit aufweist, ist als mangelhaft anzusehen, wenn die Schäden die Nutzung einschränken. Der BGH betonte, dass eine solche Wohnung nicht dem entspricht, was ein Käufer vernünftigerweise erwarten kann.
- Die Sanierungsmaßnahmen, die vor dem Verkauf durchgeführt wurden, waren nicht ausreichend, um den Zustand der Wohnung als frei von Mängeln darzustellen, und der Verkäufer hätte auf die bestehenden Probleme hinweisen müssen.
- Sachmängelhaftung und Rückabwicklung:
- Der BGH bestätigte, dass der Käufer unter Umständen berechtigt ist, den Kaufvertrag rückabzuwickeln oder Schadensersatz zu fordern, wenn wesentliche Mängel verschwiegen werden.
- In diesem Fall wäre es am Verkäufer gewesen, die vorhandenen Feuchtigkeitsprobleme korrekt darzustellen, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.
