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Makler muss Reservierungsgebühr zurückzahlen: Unzulässige AGB führen zum Verlust der Provision
LG Frankfurt/Main, 30.10.2023, Az.: 2-10 O 359/22
Zusammenfassung:
Das Landgericht Frankfurt/Main entschied im Oktober 2023, dass eine Reservierungsvereinbarung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Immobilienmaklers unwirksam ist, wenn sie den Kaufpreis als unverhandelbar darstellt und den Eindruck erweckt, der Käufer sei rechtlich gebunden. In diesem Fall hatte der Makler von den Kunden eine Reservierungsgebühr von 10.000 Euro verlangt, die im Falle eines nicht zustande gekommenen Kaufvertrags zur Hälfte einbehalten werden sollte. Das Gericht sah darin eine unzulässige Klausel und entschied, dass der Makler die Reservierungsgebühr zurückzahlen muss.
Das Urteil verdeutlicht, dass Makler bei der Verwendung von Reservierungsvereinbarungen in ihren AGB besondere Vorsicht walten lassen müssen. Unzulässige Klauseln können nicht nur zum Verlust der Reservierungsgebühren, sondern auch der Provision führen.
Eckpunkte der Entscheidung:
- Unwirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen in AGB:
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- Das Gericht stellte fest, dass Reservierungsvereinbarungen, die als AGB formuliert sind, unwirksam sind, wenn sie den Kunden unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 BGB).
- Der BGH hatte bereits in einem Urteil vom 20.04.2023 (IMR 2023, 248) klargestellt, dass derartige Klauseln keine Rechtsverbindlichkeit erzeugen dürfen und sich der Makler keine Vorteile verschaffen kann, ohne eine entsprechende Gegenleistung zu erbringen.
- Verzerrung der Rechtslage und Verwirkung des Provisionsanspruchs:
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- Die Formulierung in der Vereinbarung, dass der Kaufpreis fest vereinbart sei, täuscht dem Kunden vor, dass keine weitere Verhandlung möglich sei, was die Rechtslage verzerrt. Dadurch entsteht der Eindruck einer Bindung an den Kauf.
- Diese Art der Irreführung führte laut dem Gericht zur Verwirkung des Provisionsanspruchs gemäß § 654 BGB. Ein Makler verwirkt seine Provision, wenn er gegen seine Treuepflichten verstößt, insbesondere durch unzulässige Klauseln.
- Rückzahlungsanspruch der Kunden:
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- Da die Vereinbarung unwirksam war, konnte der Makler die Reservierungsgebühr nicht behalten. Die Kunden hatten das Recht, die Rückzahlung der Gebühr zu verlangen.
- Das Gericht entschied, dass weder die Reservierungsvereinbarung noch der Maklervertrag eine Grundlage für den Einbehalt der Gebühr darstellten.
