BGH: Mieter muss Zustand der Wohnung bei Schönheitsreparaturen beweisen – Vermieter haftet nur bei nachgewiesener „Unrenoviertheit“
24. Februar 2025
Gericht stoppt Eigenbedarfskündigung für Geflüchtetenunterbringung: Interessen der derzeitigen Mieterin überwiegen
LG Hannover, 15.02.2023, Az.: 7 S 66/22
Zusammenfassung:
Das Landgericht Hannover entschied im Februar 2023, dass eine Gemeinde, die eine Wohnung zur Unterbringung von Geflüchteten benötigt, keine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann, wenn das öffentliche Interesse an der Wohnung nicht klar überwiegt. Die Gemeinde hatte versucht, der Mieterin, einer geflüchteten Frau aus Afghanistan mit zwei schulpflichtigen Kindern, wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Sie argumentierte, dass der Wohnraum für die Unterbringung weiterer Geflüchteter benötigt werde. Das Gericht lehnte die Kündigung jedoch ab, da die Gemeinde nicht ausreichend darlegen konnte, dass genau diese Wohnung zwingend benötigt würde und alternative Unterbringungsmöglichkeiten wie Gemeinschaftsunterkünfte unzureichend wären.
Das Urteil betont, dass auch öffentliche Körperschaften bei Eigenbedarfskündigungen klare und nachvollziehbare Gründe darlegen müssen, die über allgemeine Bedürfnisse hinausgehen, um den Schutz der Mieterrechte zu wahren.
Eckpunkte der Entscheidung:
- Kein ausreichender Kündigungsgrund nach § 573 BGB:
-
- Der Vermieter, in diesem Fall die Gemeinde, konnte nicht nachweisen, dass die Wohnung unbedingt für die Unterbringung von Geflüchteten erforderlich war. Die gesetzliche Grundlage des § 573 BGB verlangt, dass das Interesse der Gemeinde an der Beendigung des Mietverhältnisses stärker wiegt als das Interesse der Mieterin am Verbleib in der Wohnung.
- Nach § 53 Asylgesetz und dem Aufnahmegesetz ist eine Unterbringung von Geflüchteten in Gemeinschaftsunterkünften möglich, sodass keine Notwendigkeit bestand, die Mieterin aus ihrer Wohnung zu verdrängen.
- Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nach § 242 BGB:
-
- Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtigt hat, die Wohnung bald wieder selbst zu nutzen. Das Gericht entschied, dass diese Regel auch für öffentliche Vermieter gilt, die sich auf ein öffentliches Interesse berufen.
- Die Gemeinde hätte beim Vertragsabschluss den Eigenbedarf klarer regeln können, indem sie beispielsweise bestimmte mietrechtliche Schutzvorschriften ausgeschlossen hätte, was jedoch unterlassen wurde.
- Interessenabwägung und Verhältnismäßigkeit:
-
- Die Gemeinde konnte nicht belegen, dass die Mieterin unmittelbar in der Wohnung durch geflüchtete Personen ersetzt werden müsste. Die Interessen der Mieterin, insbesondere im Hinblick auf ihre familiäre Situation, wiegen schwerer als das unbestimmte öffentliche Interesse der Gemeinde an der Wohnraumnutzung.
