Vermieter können Schadensersatzforderungen auch noch nach 6 Monaten von der Kaution abziehen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 10. Juli 2024 (Az.: VIII ZR 184/23), dass Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB Geld für Schäden an der Mietsache von der Kaution abziehen dürfen. Diese Entscheidung bezieht sich auf den Fall, in dem ein Vermieter den Schadensersatzanspruch gegen die Mietkaution aufrechnet, obwohl die gesetzliche Frist zur Geltendmachung solcher Ansprüche bereits verstrichen ist.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine ehemalige Mieterin, forderte nach Beendigung ihres Mietverhältnisses im November 2019 die Rückzahlung ihrer Kaution von etwa 780 Euro. Der Vermieter verweigerte dies und rechnete im Mai 2020 mit Schadensersatzforderungen gegen die Kaution auf, da er behauptete, die Mieterin habe Schäden an der Wohnung verursacht, deren Beseitigung die Kaution überstieg. Die Mieterin erhob daraufhin Klage und argumentierte, dass gemäß § 548 BGB Ersatzansprüche des Vermieters für Schäden an der Mietsache nach sechs Monaten verjähren, und diese Frist bereits überschritten war.

Vorinstanzen

In den Vorinstanzen wurde der Klägerin Recht gegeben. Die Gerichte sahen die Aufrechnung des Vermieters als unzulässig an, da die Schadensersatzansprüche verjährt seien und daher nicht mehr geltend gemacht werden könnten.

Entscheidung des BGH

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und stellte fest, dass der Vermieter dennoch das Recht habe, den Schadensersatz von der Kaution abzuziehen. Nach Auffassung des BGH ist die Mietkaution als Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters gedacht einschließlich solcher für Schäden an der Mietsache. Die Kaution soll es dem Vermieter ermöglichen, auch nach Ende des Mietverhältnisses und nach Ablauf der Verjährungsfrist offene Forderungen abzusichern. Der BGH verwies darauf, dass gemäß § 215 BGB auch mit verjährten Forderungen aufgerechnet werden kann, wenn die Forderung ursprünglich vor Ablauf der Verjährungsfrist bestand.

Die Karlsruher Richter betonten, dass diese Regelung die Interessen der Mietparteien widerspiegele: Die Kaution dient als Schutz für den Vermieter, der auf diese Weise unkompliziert Ersatz für etwaige Schäden erlangen kann, ohne sofort wegen der Verjährungsfrist Klage erheben zu müssen.

Das Urteil wurde an das Landgericht Nürnberg-Fürth zurückverwiesen, das nun klären muss, ob die vom Vermieter geltend gemachten Schadensersatzansprüche tatsächlich bestehen.

mitgeteilt von

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Klemens Erhard