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BGH: Verkäufer bricht Verhandlungen über Grundstücksverkauf ab – In der Regel kein Schadenersatzanspruch des Erwerbers

Beitrag zum Thema Aktuelles · Christoph Wink · 21.12.2017

BGH, Urteil vom 13.10.2017 (V ZR 11/17)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein potentieller Grundstückserwerber letztlich nicht darauf vertrauen kann, dass der Grundstücksverkauf auch tatsächlich stattfindet. Er könne auch nicht darauf vertrauen, dass der Veräußerer seine ursprünglichen Vertragsbedingungen (insbesondere seine Kaufpreisvorstellungen) im Laufe der Verhandlungen nicht verändert.

„Platzt“ dann ein Immobilienverkauf, besteht regelmäßig kein Schadenersatzanspruch des Käufers gegenüber dem Verkäufer.

Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer (ein großer Investor der Immobilienbranche) mehrere Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten. Die Wohnung, die der Kläger erwerben wollte, sollte rund 380.000,00 € kosten. Auf dieser Basis setzte sich der Kläger mit seiner finanzierenden Bank in Verbindung und schloss einen Darlehensvertrag in einem Volumen von rund 300.000,00 € ab.

Nach Ablauf der Widerrufsfristen (Darlehensvertrag) erhielt der potentielle Erwerber dann die Mitteilung, dass der Preis sich geändert habe. Dieser solle nunmehr rund 470.000,00 € betragen. Der Verkauf fand hiernach nicht mehr statt.

Im Klageverfahren beanspruchte der klagende (potentielle) Erwerber dann seinen Kostenaufwand, der ihm durch die Auflösung des Darlehens (rund 9.000,00 €) entstanden ist. Die Klage wurde in letzter Instanz abgewiesen. Der BGH entscheidet, dass es keine „besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung“ des Veräußerers darstelle, wenn dieser nicht von vornherein offenbare, dass er sich eine Erhöhung des Kaufpreises vorbehalte. Eine Pflichtverletzung bestehe auch dann nicht, wenn der Kaufvertrag letztlich nicht durchgeführt wird, obwohl der Veräußerer weiß, dass der Kaufinteressent wegen der geführten vorherigen Besprechungen bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen habe.

Die Klage wurde damit im Ergebnis abgewiesen.

 

Praxishinweis:

Nicht selten werden im Rahmen von Kaufvertragsverhandlungen noch verschiedene Themenkomplexe erörtert und in die Vertragsgestaltung einbezogen. Regelmäßig gilt dies für vorhandene Mängel und auch Altlasten (bei Gewerbeimmobilien), wie auch für Erschließungskosten (die Kommunen zunehmend – und mit erheblicher Verzögerung – abrechnen) und ebenso regelmäßig scheitern Verträge durchaus daran, dass Einigkeit hinsichtlich einzelner Komplexe nicht hergestellt werden kann.

Daher sind potentielle Immobilienerwerber gut beraten, zunächst nur eine Finanzierungsbestätigung ihres Kreditinstituts einzuholen und den Darlehensvertrag erst abzuschließen, wenn der Immobilienkaufvertrag in „trockenen Tüchern“ ist. Wurde der Darlehensvertrag bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages abgeschlossen, muss unbedingt die gesetzliche Widerrufsfrist berücksichtigt werden, anderenfalls ist der Erwerber an den Darlehensvertrag gebunden und (zutreffender Weise) zur Erstattung erheblicher Kosten für die Aufhebung des Vertrages verpflichtet.

Eine Anmerkung am Rande: Ist ein Notariat mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt und ist der Kaufvertrag vollständig erstellt, fallen gem. § 92 Abs. 2 GNotKG in voller Höhe an (die Beurkundungsgebühr fällt damit genauso an wie in dem Fall, in dem die Beurkundung tatsächlich durchgeführt worden ist).

 

Christoph Wink
Rechtsanwalt | Notar
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

ERHARD & MAAS Rechtsanwälte | Fachanwälte | Notar –  Schwelm
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