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Baurecht:Keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn der Bauträger den Verwalter bestimmt!

Beitrag zum Thema Aktuelles · Heinrich W. Maas · 06.06.2018

Baurecht

Der Fall:

Ein Bauträger errichtet eine Wohnungseigentumsanlage und veräußert die einzelnen Wohnungen im Jahr 2003 mit inhaltlich identischen Verträgen. Darin ist vereinbart, dass der Bauträger das Recht hat, den ersten Verwalter auszusuchen und zu bestellen. Außerdem beauftragen schon in diesen Verträgen die Käufer den Verwalter damit, das Gemeinschaftseigentum unter Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen abzunehmen.

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens nimmt der Verwalter im Jahr 2004 mit einem Sachverständigen das Gemeinschaftseigentum ab. Im Jahr 2016 rügt die Eigentümergemeinschaft Mängel am Gemeinschaftseigentum und verlangt die Zahlung von ca. 190.000,00 Euro. Der Bauträger beruft sich auf die Verjährung der Mängelansprüche, da die 5 jährige Gewährleistungsfrist längst abgelaufen sei.

Das Urteil:

Die Ansprüche sind nicht verjährt, da die Verjährung noch nicht zu laufen begonnen hat. Das Recht des Bauträgers zur Bestimmung des Verwalters begründet für die Erwerber die Gefahr, dass der Bauträger einen Verwalter bestimmt, der wirtschaftlich von ihm abhängig ist. Daraus folgt die weitere Gefahr, dass keine neutrale Prüfung der Abnahmefähigkeit erfolgt und der Bauträger indirekt entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte. Daher ist die entsprechende Regelung in den Verträgen wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unwirksam.

Damit war aber auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter unwirksam und konnte nicht den Beginn der Verjährung auslösen. Die begann auch nicht durch Wohnungsbezug und/oder  Kaufpreiszahlung (sog. konkludente Abnahme), da die Erwerber die irrige Vorstellung hatten, der Verwalter sei für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verantwortlich.

OLG München, Urteil vom 24.04.2018 – 28 U 3042/17 Bau –

 

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