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Mietrecht: Der Bundesgerichtshof schafft Rechtssicherheit bei fristlosen Kündigungen aufgrund von Mietrückständen

Beitrag zum Thema Mietrecht · Klemens Erhard · 20.09.2018

Mietrecht

Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Befindet sich ein Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter gem. § 543 Abs. 3 BGB das Mietverhältnis fristlos kündigen. Für die Kündigung zählt nur der reine Mietrückstand, auf ein Verschulden des Mieters kommt es nicht an. Gleicht der Mieter die Rückstände vollständig bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit einer durch den Vermieter eingereichten Räumungsklage aus, wird die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB unwirksam. Entsprechendes gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle (z.B. das Job-Center) zur Befriedigung verpflichtet.

Diese Regelung bezieht sich nach dem klaren gesetzlichen Wortlaut nur auf die fristlose, nicht auf eine fristgemäße (ordentliche) Kündigung. In der Regel erklären Vermieter daher neben der fristlosen Kündigung auch gleichzeitig hilfsweise die fristgemäße Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges. Dann endet das Mietverhältnis in jedem Fall, wenn auch nicht sofort, sondern mit der regulären Frist, entweder nach 3 Monaten, 6 Monaten oder nach 9 Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses.

Dieser Ablauf war in der Rechtsprechung bislang unstrittig, bis in 2017 das Landgericht Berlin in zwei Entscheidungen anders urteilte (Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17 und Urteil vom 15.11.2017 – 66 S 192/17). Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, dass die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen „ins Leere“ gelaufen seien. Die Vermieter seien zwar berechtigt gewesen, außerordentliche Kündigungen aufgrund der Rückstände auszusprechen. Durch die umgehenden Zahlungen seien die Kündigungen unwirksam geworden. Zwischen Zugang der Kündigungen und Eingang der Zahlungen habe kein wirksames Mietverhältnis, das noch ordentlich hätte gekündigt werden können, bestanden. Dieser schon abenteuerlich anmutenden Begründung hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine klare Absage erteilt. Das Berufungsgericht habe die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhängen außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters) künstlich aufgespalten. Aus objektiver Mietersicht bringe der Vermieter regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstandes, wie der sogenannten Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle, nachträglich unwirksam wird.

Damit bleibt „alles beim Alten“, jetzt aber mit der nötigen Rechtssicherheit. Das Urteil des BGH war dringend notwendig, da in vielen Räumungsverfahren die Urteile des Landgerichts Berlin natürlich von Mieterseite herangezogen wurden, um die Räumungsklagen zu Fall zu bringen.

Eine Besonderheit besteht aber gleichwohl noch: Die hilfsweise ordentliche Kündigung wird auf § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB gestützt. Diese Vorschrift verlangt, dass der Mieter schuldhaft seine mietvertraglichen Verpflichtungen verletzt. Kann der Mieter nachweisen, dass er nicht schuldhaft gehandelt hat und der Zahlungsrückstand auf Umstände beruht, die nicht von ihm zu vertreten sind, kann er sich entlasten. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Zahlungen durch das Job-Center verzögert worden sind, obwohl er seinerseits alles Erforderliche veranlasst hat, damit eine pünktliche Zahlung erfolgt. Dann kann eine ordentliche Kündigung als treuewidrig erscheinen. Hier hat aber der Mieter im Einzelnen ganz konkret darzulegen und zu beweisen, dass er tatsächlich alles in seinen Kräften Stehende unternommen hat. Es reicht nicht, ins Blaue hinein vorzutragen, „das Job-Center habe Mist gemacht!“.

Klemens Erhard

Rechtsanwalt | Fachanwalt für Arbeitsrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

ERHARD & MAAS Rechtsanwälte | Fachanwälte | Notar –  Schwelm

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