Mietpreisbremse
Beitrag zum Thema Aktuelles · Klemens Erhard · 08.04.2015
Mietpreisbremse
Der Bundestag hat am 5. März 2015 das Mietrechtsnovellierungsgesetz verabschiedet. Das Gesetz wird voraussichtlich zum 1.6.2015 in Kraft treten.
Was verbirgt sich hinter der Mietpreisbremse?
Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen soll die Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Wohnung muss sich in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt befinden. Die Bundesländer werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung festzulegen. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Liegt die Wohnung nicht in einem durch Rechtsverordnung festgelegten Gebiet, ändert sich für Vermieter und Mieter nichts.
Welche Ausnahmen gelten?
Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von den Regelungen zur Mietpreisbremse ausgenommen.
Welche Miete darf verlangt werden?
Soweit die Mietpreisbremse greift, dürfen Vermieter bei der Neuvermietung nur eine Miete verlangen, die höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hat der vorherige Mieter bereits mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt, gilt Bestandsschutz. Der Vermieter darf eine Miete bis zur Höhe der Vorvermietung verlangen. Mietminderungen bleiben unberücksichtigt. Ferner bleiben Mieterhöhungen außen vor, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vereinbart worden sind. Hintergrund ist, dass der Vermieter und Mieter nicht kurz vor Beendigung des Mietvertrages noch eine höhere Miete vereinbaren, damit vom Nachmieter dann mehr verlangt werden kann.
Wie sieht es mit Modernisierungen aus?
Soweit die Wohnung umfassend modernisiert wird, kann die Miete frei vereinbart werden. Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann häufig angenommen werden, wenn die Investitionen etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Auch eine weniger aufwändige Modernisierung kann berücksichtigt werden. Dann darf die ortsübliche Vergleichsmiete um den Betrag erhöht werden, der zulässigerweise bei einer Modernisierungsmieterhöhung hätte erzielt werden können. Die Modernisierung muss nicht unmittelbar vor Einzug des neuen Mieters durchgeführt worden sein. Berücksichtigt werden Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses. Es darf allerdings nicht schon zuvor eine umfängliche Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht worden sein.
Welche Konsequenzen ergeben sich, wenn der Vermieter zu viel verlangt hat?
Die vereinbarte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter darf die Miete entsprechend kürzen. Soweit der Mieter zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen will, kann er dies nur, wenn er den Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse zuvor gerügt und auch begründet hat. Das Gesetz räumt dem Mieter ein Auskunftsrecht ein. Auf Verlangen ist der Vermieter verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind.
Klemens Erhard
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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