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BGH: Fristlose Kündigung des Mietvertrages auch dann, wenn den Mieter (Sozialhilfeempfänger) kein Verschulden trifft

Beitrag zum Thema Mandanteninformation · Christoph Wink · 30.06.2015

BGH, Urteil vom 04.02.2015 (VIII ZR 175/14)

 

Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage befassen, ob die fristlose Kündigung eines Vermieters berechtigt ist, wenn der Mieter unverschuldet nicht in der Lage war, die Mieten zu zahlen.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter rechtzeitig einen Antrag auf Bewilligung von Sozialhilfe und Bewilligung von Wohnkosten gestellt; die Bewilligung erfolgte später, jedoch nicht rechtzeitig mit der Folge, dass der Mieter nicht in der Lage war, die laufenden Mieten zu erstatten.

 

Der Bundesgerichtshof entscheidet in dieser – rechtlich sehr umstrittenen – Konstellation zu Gunsten des Vermieters: „Geld hat man zu haben“ – lautet die Kernaussage des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats. Die gesetzlichen aufgeführten Kündigungsgründe stellen "gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit" der vertraglichen Fortsetzung dar: liegen diese Gründe (so z.B. Zahlungsverzug des Mieters) vor, darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

 

Der Vermieter muss sich insoweit nicht auf Zahlungskomplikationen, die zwischen dem Mieter und einem Dritten (so z. B. öffentlichen Leistungsträger) entstehen, verweisen lassen. Sein Vertragspartner ist der Mieter, der im Fall des Zahlungsverzuges schuldhaft seine vertraglichen Pflichten verletzt.

 

Der einzige Schutz des Mieters liegt hier in der Sondervorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB . Die Kündigung des Vermieters wird unwirksam, wenn „der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs… befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet“ (so genannte „Abwendungsbefugnis“). In diesem Fall muss, soweit eine Räumungsklage erhoben wird, dann der zur Kündigung herangezogene Rückstand und auch die fortlaufende Miete gezahlt bzw. übernommen werden.

 

Christoph Wink
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
 
ERHARD & MAAS Rechtsanwälte | Fachanwälte | Notar –  Schwelm
www.anwaltsteam.eu

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